恒大物业控股权出售终止，新买家何时浮现？

恒大物业控股权出售谈判终止，清盘人转向寻找新买家

2026年6月25日午间，恒大物业（06666.HK）在港交所发布公告称，公司已获清盘人通知，此前就中国恒大及CEG Holdings所持公司控股权进行的潜在交易谈判已经终止，买卖双方未签署任何正式或具法律约束力的协议。公告同时指出，清盘人正与其财务顾问积极磋商，继续寻求其他潜在买家接手该部分股权。

这一消息标志着自2025年9月以来持续近一年的控股权出售进程遭遇重大挫折。根据路透社同日发布的报道，恒大清盘人在过去九个月内曾接触多家潜在买家，并收到若干要约方案。进入2026年4月后，相关谈判一度取得实质性进展——市场消息称，广东省旅游控股集团被选定为独家谈判对象，双方进入排他性协商阶段。然而，该排他期原定于5月15日结束，此后并未获得延长，最终导致整个交易框架瓦解。

控股权出售进程的时间线与关键节点

回顾此次出售尝试的全过程，可清晰梳理出几个关键阶段。2025年9月，中国恒大集团正式进入清盘程序后，其旗下优质资产之一——恒大物业成为优先处置标的。作为中国规模较大的住宅物业管理企业之一，恒大物业拥有覆盖全国数百个城市的在管面积，具备一定现金流生成能力，因此被视为相对具备吸引力的剥离资产。

在此背景下，清盘人启动了对控股权的战略买家征集。据公开信息，截至2026年初，已有包括地方国企、产业资本在内的多个主体表达兴趣。4月，谈判进入实质性阶段，广东省旅游控股集团被确认为排他性谈判方。此举一度被市场解读为地方政府主导的“自救式”接盘，旨在稳定恒大系资产并防止风险进一步外溢。

排他期结束后，双方未能就交易价格、债务隔离安排或过渡期管理等核心条款达成一致。5月中旬之后，谈判陷入停滞，直至6月25日正式宣告终止。值得注意的是，公告特别强调“未订立任何正式或具法律约束力的买卖协议”，这意味着即便在排他期内，双方也仅停留在意向层面，未形成具有执行力的合同文本。

市场反应与资产估值困境

消息公布当日，恒大物业股价早盘一度下跌3.9%，最终收跌约2%。尽管跌幅有限，但反映出投资者对交易失败已有一定预期。更深层的问题在于，恒大物业虽运营相对独立，但其品牌声誉、客户信任度及融资能力仍受母公司中国恒大债务危机的长期拖累。潜在买家在尽职调查中可能对隐性负债、关联方资金占用或历史合规问题存有顾虑，从而压低报价或要求苛刻的交割条件。

此外，当前房地产行业整体仍处于深度调整期。物业管理板块估值自2021年高点以来大幅回落，资本市场对地产关联资产的风险偏好显著降低。即便如碧桂园服务、万物云等头部物企亦面临增长放缓与利润承压的挑战，恒大物业作为出险房企旗下资产，其溢价空间极为有限。在此环境下，清盘人既要确保国有资产或公共利益不受损，又需吸引真正有实力的买家，谈判难度可想而知。

清盘人下一步策略与潜在买家画像

尽管本次谈判告终，清盘人明确表示将继续推进出售工作。从策略上看，未来可能采取几种路径：一是扩大买家范围，不再局限于地方国企，转而接触全国性物企、私募基金或跨境资本；二是考虑分拆出售，将优质区域项目单独打包，提高交易灵活性；三是延长谈判周期，给予潜在买家更充分的尽调时间，以缓解其对风险的担忧。

值得注意的是，CEG Holdings作为中国恒大境外架构中的重要持股平台，其持有的恒大物业股权涉及复杂的跨境法律结构。任何新买家若有意接盘，不仅需应对境内监管审批，还需处理离岸层面的债权债务关系，这进一步提高了交易门槛。

目前尚无公开信息显示新的潜在买家名单，但考虑到恒大物业的资产规模与地域分布，具备全国布局能力的大型物企或由省级以上国资背景支持的平台可能更具操作可行性。然而，在缺乏明确买家意向和估值共识的情况下，新一轮谈判能否在短期内重启，仍存在较大不确定性。

对恒大系整体重组的影响

恒大物业控股权出售的搁浅，也折射出中国恒大整体债务重组的复杂性。作为少数仍保持正常运营的子公司，物业板块本被视为重要的现金回流渠道和重组支点。若长期无法实现控股权转移，不仅影响清盘人回收资金的进度，也可能削弱债权人对整体重组方案的信心。

与此同时，中国恒大其他核心资产——包括地产项目、汽车业务及金融牌照——的处置同样进展缓慢。在缺乏系统性解决方案的情况下，单点突破的难度日益加大。清盘人面临的挑战不仅是找到买家，更是在多方利益博弈中构建一个兼顾效率、公平与可行性的退出机制。

综上所述，恒大物业此次出售谈判的终止并非终点，而是重组进程中又一次现实检验。它揭示了在当前市场环境下，即便是相对优质的出险资产，也难以轻易完成市场化转让。未来数月，清盘人能否调整策略、引入更具实力的买家，将成为观察恒大系风险化解走向的关键窗口。