万科5月核心城市销售回暖，房地产结构性复苏信号来了？

中国房地产市场在经历长达数年的深度调整后，近期出现局部回暖信号。2026年6月29日，万科Ａ（000002.SZ）通过互动平台披露，2026年5月，公司在广州、深圳、无锡、宁波等城市的项目来访量与认购量均录得明显增长。这一表态被视为头部房企对市场情绪边际改善的直接确认，也呼应了近期多地密集出台的房地产支持政策。

政策环境转向：从“三道红线”松绑到地方因城施策

万科所提及的“多地新政密集出台”，其背景可追溯至2026年初中国房地产监管框架的重大调整。2026年1月29日，据《中国房地产报》——该媒体由中华人民共和国住房和城乡建设部主管——报道，实施近六年的“三道红线”政策已基本退出执行。这项自2020年起推行的监管机制，曾对开发商的现金短债比、资产负债率和净负债率设定硬性上限，初衷是遏制行业过度杠杆化，但实际效果却加剧了流动性危机，导致多家大型房企债务违约、项目停工，严重打击购房者信心。

“三道红线”的实质性终结，标志着中央层面监管思路从“去杠杆”向“稳预期、保交付、促销售”转变。此后，地方政府获得更大政策自主权，开始针对本地市场特征推出差异化措施。这些措施共同作用，降低了购房门槛与交易成本，对刚需和改善型需求形成实质性激励。

值得注意的是，政策效果并非均匀分布。国家金融监督管理总局此前数据显示，截至2025年6月末，全国房地产贷款余额虽回升至53.33万亿元，同比增长0.4%，为两年来最高增速，但整体增幅仍远低于2021年前的双位数水平。这表明，尽管融资端压力有所缓解，但市场全面复苏仍需时间，结构性分化成为新常态——资源正加速向核心城市、优质地段和信用稳健的头部房企集中。

核心城市率先企稳：万科数据印证市场分层逻辑

万科作为中国房地产行业的标杆企业，其销售动向具有风向标意义。公司特别指出深圳、广州等一线城市及无锡、宁波等强二线城市在2026年5月的表现优于整体市场，这并非偶然。

一线城市拥有最强劲的基本面支撑：高人口密度、持续的人才流入、优质的公共资源以及相对稀缺的土地供应，使其住房需求具备长期韧性。在深圳，尽管过去几年房价经历回调，但核心区域如南山、福田的优质住宅项目仍具较强抗跌性。广州则通过放宽郊区限购、优化“卖一买一”衔接等政策，有效激活了置换链条。无锡与宁波作为长三角重要制造业基地，近年来产业升级带动居民收入提升，叠加较低的库存去化周期，使其在本轮政策刺激下反应更为灵敏。

来访量与认购量的“明显增长”虽未披露具体百分比，但这两个指标是销售转化的先行信号。来访量上升反映市场关注度回升，认购量增长则意味着实际购买意愿增强。两者同步改善，说明政策不仅提振了情绪，更切实转化为交易行为。对于万科而言，这意味着其在这些高能级城市的土储价值有望重估，现金流状况也将得到边际改善。

行业修复仍处早期阶段，结构性机会与风险并存

尽管局部回暖值得肯定，但需清醒认识到，中国房地产市场的系统性修复仍处于早期阶段。2025年上半年，全国房地产开发投资同比大幅下滑，新房价格继续下行，显示行业整体仍承压。万科自身亦面临挑战：2026年6月12日，公司公告披露获得主要股东提供的财务援助，并拟提供资产抵押，反映出其仍在积极管理流动性风险。

此外，市场分化将持续深化。三四线城市由于人口流出、产业支撑不足，即使出台类似政策，效果也可能有限。而房企之间更是呈现“冰火两重天”：财务稳健、产品力强、布局聚焦核心城市的开发商（如万科）有望率先走出困境；而高负债、项目集中在低能级城市的中小房企，仍将面临严峻的生存考验。

投资者应关注两条主线：一是政策落地的持续性与力度，尤其是核心城市是否进一步优化限购限贷；二是房企自身的经营质量，包括债务结构、可售资源区位、交付能力及品牌信誉。万科在核心城市的销售回暖，正是其长期坚持“好产品、好服务、好社区”战略在逆境中的体现，也为行业提供了可行的转型样本。

综上所述，2026年5月万科在深圳、广州等地的销售数据改善，是中国房地产市场在政策托底与需求释放双重作用下出现的积极信号。它验证了“核心城市率先企稳”的逻辑，也凸显了行业从普涨时代迈入结构性分化新周期的现实。未来市场能否实现更广泛的复苏，将取决于宏观经济修复进度、居民收入预期改善程度以及房地产长效机制的进一步完善。