禹洲集团6月销售环比增15.5%，工抵房占比8%能否持续？

禹洲集团（01628.HK）于2026年7月10日公布，公司2026年6月实现合约销售金额人民币5.43亿元，较2026年5月环比增长15.53%。同期销售面积为39,594平方米，平均销售价格为每平方米人民币13,807元。其中，以房抵工程款的销售部分贡献了0.44亿元销售额，对应销售面积8,057平方米，均价为每平方米5,450元。这一数据标志着该公司在连续数月销售承压后，首次录得环比正增长。

销售回暖信号初现，但基数仍处低位

从绝对值来看，5.43亿元的单月销售额虽较前月有所回升，但与行业高峰期相比仍处于显著低位。根据可查历史披露，禹洲集团在2021年前后单月销售常超百亿元，而自2022年起受流动性压力及市场信心疲软影响，销售规模持续萎缩。2026年上半年整体房地产市场尚未出现系统性复苏，多数民营房企仍面临去化困难、融资受限等结构性挑战。

此次环比增长15.53%，若按数学反推，意味着2026年5月合约销售额约为4.70亿元。尽管该数据未在本次公告中直接列出，但与近期行业趋势基本吻合——部分房企在政策边际宽松和项目集中推盘带动下，6月销售出现季节性小幅反弹。值得注意的是，禹洲6月销售中包含0.44亿元的“以房抵工程款”交易，这类非现金回款虽计入合约销售总额，但对实际现金流改善作用有限，需在评估其经营质量时予以剔除或单独考量。

价格结构分化明显，资产处置特征突出

禹洲6月整体均价为13,807元/平方米，但剔除抵债部分后，市场化销售均价显著更高。计算显示，纯市场化销售金额为5.43亿减0.44亿，即4.99亿元，对应面积为39,594减8,057，即31,537平方米，折合均价约15,823元/平方米。而抵债部分均价仅为5,450元/平方米，不足市场价的三分之一。这种显著价差反映出公司在特定项目上采取了大幅折让方式化解债务，属于当前部分出险房企常见的资产处置策略。

此类操作虽有助于短期降低负债规模、缓解供应商纠纷，但也可能对品牌价值和剩余资产估值产生负面影响。投资者需关注后续是否出现更多类似折价销售，以及这些交易是否集中在特定区域或项目，从而判断其是否具有可持续性或仅为一次性安排。

行业环境仍处筑底阶段，政策效果有待观察

截至2026年第二季度末，中国房地产市场整体仍处于深度调整期。尽管中央及地方政府持续出台支持政策，包括优化限购、降低首付比例、设立房地产纾困基金等，但购房者信心恢复缓慢，二手房挂牌量高企进一步压制新房价格预期。国家统计局数据显示，2026年上半年全国商品房销售面积同比继续下滑，百强房企销售总额普遍较2025年同期下降10%至30%不等。

在此背景下，禹洲集团能实现单月环比增长，或与其聚焦核心城市尾盘去化、加快工抵房谈判节奏有关。然而，这种增长能否延续至7月及下半年，仍取决于三个关键变量：一是其可售货值中位于一二线城市的优质项目占比；二是债务重组进展是否带来融资功能的部分恢复；三是整体市场情绪是否出现实质性拐点。

目前尚无公开信息表明禹洲已获得新增开发贷或债券发行通道重启，其销售回款仍是维持运营的主要资金来源。因此，即便6月数据略有改善，公司整体流动性状况仍较为紧张，投资者应谨慎看待单月波动，更需关注连续三个月以上的销售趋势及现金回流质量。