龙湖集团中期业绩不及预期，运营板块能否扛住开发下滑？

龙湖集团（00960.HK）于2026年8月28日正式公布2026年上半年财务业绩，报告期内实现营业收入398.0亿元人民币，显著低于市场此前预估的454.1亿元人民币；同期归属于股东的净利润为19.6亿元人民币。公司同时宣布不建议派发中期股息。这一结果反映出中国房地产行业在2026年上半年持续承压，尤其在新房销售疲软与库存高企的双重压力下，传统开发业务收入大幅下滑，尽管其运营与服务板块表现稳健，仍难以完全对冲整体营收缺口。

营收不及预期：开发业务拖累显著

根据龙湖集团披露的数据，2026年上半年营收为398.0亿元人民币，较市场普遍预期的454.1亿元存在约12.3%的差距。路透社援引LSEG数据指出，这一实际表现构成明显“未达预期”（miss）。核心原因在于其物业开发板块受到行业性下行压力的严重冲击。公司在财报说明中明确表示，2026年上半年中国新房销售持续低迷，叠加存量项目去化困难，导致开发业务收入锐减。

这一趋势并非龙湖独有。同期，多家港股上市内房企业亦录得类似表现：时代中国（Seazen Group）上半年营收因物业销售减少而下滑；JY Grandmark更报告营收同比暴跌71%，净亏损进一步扩大。这些数据共同印证了2026年上半年中国房地产市场整体处于深度调整阶段，开发商普遍面临交付放缓、回款困难和资产周转效率下降的困境。

面对压力，龙湖采取了加速去库存与资产盘活策略，试图通过处置非核心项目或推动存量资产证券化来改善现金流。尽管此举短期内可能压制利润空间，但有助于降低资产负债表风险，为长期运营争取缓冲时间。

运营与服务板块成稳定器

值得注意的是，在开发业务承压的同时，龙湖的“第二增长曲线”——即物业运营与物业服务板块——展现出较强韧性。财报显示，该部分业务在2026年上半年实现稳健增长，主要得益于商业项目的高出租率及租金收入的稳步提升。龙湖在全国核心城市布局的天街系列购物中心维持了较高的客流与商户续约率，成为集团在行业寒冬中的重要现金牛。

这种“开发+运营”双轮驱动模式的价值在此轮周期中愈发凸显。相较于纯开发型房企，龙湖凭借其较早转型轻资产运营的战略，在收入结构上更具抗周期能力。虽然运营板块体量尚不足以完全弥补开发业务的下滑，但其稳定贡献为公司维持正向经营性现金流提供了关键支撑。

财务纪律强化，融资成本再创新低

在流动性管理方面，龙湖延续了其一贯审慎的财务策略。截至2026年6月底，公司进一步压降有息负债规模，并将平均融资成本降至3.36%，创下历史新低。这一水平在中国民营房企中处于领先位置，反映出资本市场对其信用资质的认可。

此外，龙湖在报告期内保持了正向的经营性现金流，未出现大规模资金缺口。这与其主动控制投资节奏、聚焦高能级城市优质地块以及加强销售回款管理密切相关。在行业信用环境依然脆弱的背景下，这种自律性成为其维持公开市场融资渠道畅通的关键保障。

市场反应与估值展望

尽管业绩未达预期，资本市场对龙湖的长期前景仍持相对乐观态度。据路透社报道，当前覆盖龙湖集团的分析师中，12家给予“买入”或“强烈买入”评级，5家为“持有”，无“卖出”评级。华尔街给予的12个月目标价中位数为10.45港元，较2026年8月27日收盘价6.68港元高出约56.4%。当前股价对应未来12个月市盈率约为14倍，低于三个月前的17倍，显示市场已在一定程度上消化了短期业绩压力。

投资者关注点正从单纯的销售规模转向企业的可持续运营能力与资产负债表健康度。龙湖在融资成本、现金流管理和多元化收入结构上的优势，使其在行业出清过程中被视为具备较强生存与复苏潜力的标的。