城市更新立法提速：2026下半年迎关键节点？

6月8日，住房城乡建设部副部长秦海翔在国务院政策例行吹风会上披露，国家层面正在研究制定城市更新相关法规，并支持各地加快出台地方性条例。截至目前，全国已有4个省份和20个城市颁布了城市更新的地方性法规。这一表态标志着中国城市更新工作正从地方试点走向制度化、法治化的新阶段，也为未来大规模城市有机更新提供了政策确定性。

城市更新立法提速：从地方探索到国家统筹

城市更新并非全新概念，但将其纳入国家立法议程，意味着政策重心已从“项目驱动”转向“制度驱动”。过去几年，北京、上海、广州、深圳等超大城市率先开展城市更新实践，聚焦老旧小区改造、工业遗存活化、历史街区保护与功能提升。然而，由于各地在产权重组、容积率奖励、土地用途转换、资金平衡机制等方面存在规则不一、执行尺度差异等问题，制约了更新效率与社会资本参与意愿。

秦海翔此次明确表示“国家层面正在研究制定城市更新相关法规”，释放出中央将统一规范核心制度框架的信号。这不仅有助于解决跨区域项目协调难题，也将为金融机构、开发商、运营机构提供更清晰的合规预期。值得注意的是，住建部并未采取“一刀切”模式，而是鼓励地方先行先试——目前已有24个省级或市级行政单位出台专门条例，形成多层次立法试验田。

这种“中央定方向、地方出细则”的路径，与中国近年来在房地产、基础设施投融资等领域的改革逻辑一脉相承。例如，在保障性住房建设、城中村改造等领域，中央设定目标与底线要求，具体实施路径则由地方结合财政能力、人口结构与土地资源灵活设计。城市更新立法若延续此模式，有望兼顾政策统一性与地方适应性。

与扩大内需战略深度耦合

城市更新立法进程并非孤立事件，而是嵌入在中国2026年宏观政策主轴之中。今年1月，国家发展改革委副主任王昌林在国新办发布会上宣布，将研究制定《2026–2030年扩大内需战略实施方案》，强调“把宏观政策发力点放在做强国内大循环上”。在此背景下，城市更新被赋予更重要的经济功能——它不仅是空间重构，更是撬动投资、激活消费、培育新质生产力的关键抓手。

数据显示，2025年中国固定资产投资出现30年来首次负增长，社会消费品零售总额增速在去年12月降至三年低点，内需疲软成为经济增长的主要拖累。而城市更新具备“乘数效应”：一方面，改造工程直接带动建筑、建材、家居、智能设备等产业链需求；另一方面，通过改善居住环境、提升公共服务、引入商业业态，可有效刺激居民消费意愿与能力。

更重要的是，高质量城市更新项目往往融合绿色建筑、智慧社区、适老化改造等元素，契合“新质生产力”发展方向。例如，上海黄浦区外滩第二立面更新项目引入数字孪生技术进行全周期管理，深圳南头古城改造则通过文化IP运营实现流量变现。这类项目不再依赖传统“拆建卖”模式，而是通过长期运营获取稳定现金流，吸引保险资金、REITs等长期资本进入。

立法进程与既有法律体系的协同

尽管城市更新专项立法尚处研究阶段，但其制度构建已在现有法律框架中铺垫。2026年3月，全国人大常委会工作报告明确提出，当年将“修改城市房地产管理法”。这一修法动作极可能为城市更新提供基础性法律接口，特别是在土地使用权续期、建筑物区分所有权行使、征收补偿标准等关键问题上作出适应性调整。

此外，城市更新涉及多部门权责交叉，包括自然资源部门的土地管理、住建部门的工程建设、发改部门的投资审批、财政部门的资金安排等。国家层面立法有望厘清部门职责边界，建立跨部门协同机制，避免“多头管理、无人负责”的治理困境。尤其在涉及历史文化保护、生态红线管控、公共安全评估等敏感领域，统一的法律标准将减少行政自由裁量空间，提升项目可预期性。