绿城成都高溢价拿地12.75%，改善型房企的精准进攻信号？

6月9日，绿城以7.37亿元竞得成都市成华区崔家店板块一宗住宅用地，成交楼面价约17000元/平方米，较起拍价14900元/平方米溢价12.75%。该地块规划用地面积约28.89亩，容积率2.28，起始总价为6.54亿元，吸引了包括绿城在内的6家开发商参与现场竞价。此次交易标志着绿城在成都核心城区再度落子，也反映出其在当前市场环境下对高能级城市优质地块的持续聚焦。

绿城加码成都：高溢价背后的区域逻辑

本次出让地块位于成都市成华区崔家店板块，属于主城区内近年少有的新增住宅供地。从区位看，崔家店紧邻东郊记忆、万象城等成熟商圈，轨道交通配套完善，且周边教育资源与医疗设施相对集中，具备较强的居住吸引力。在当前房地产市场整体趋于谨慎的背景下，此类具备确定性去化能力的地块往往成为头部房企争夺焦点。

绿城此次以12.75%的溢价率成功摘牌，虽未触及熔断或摇号上限，但在近期全国多数城市土地市场仍以底价成交为主的环境中，已属较高热度。这一溢价水平也高于2026年上半年成都涉宅用地平均溢价率（据公开数据，约为5%-7%），显示出绿城对该区域未来价值的明确判断。

值得注意的是，此次拿地并非绿城首次布局崔家店。历史数据显示，绿城此前已在成都开发多个高端项目，如“绿城·锦玉园”“绿城·诚园”等，均定位改善型产品，市场口碑与去化表现稳健。其在成都的开发策略一贯强调“小而精”，偏好容积率适中、地段优越的地块，以匹配其品牌调性与客群定位。此次新获地块容积率2.28，符合其一贯的产品规划逻辑，预计仍将延续高端改善路线。

融资动作先行：债务结构优化支撑拿地能力

尽管当前房地产行业整体融资环境尚未全面回暖，但绿城近期展现出较强的资本运作能力。就在本次拿地前一个月，即2026年5月13日，绿城中国（股票代码：3900.HK）宣布完成发行3亿美元于2029年到期的优先票据，票面利率7%，发行价格为本金额的98.548%。该笔融资明确用于“现有债项的再融资”，有助于延长债务久期、平滑偿债曲线。

这一融资动作发生在土地竞拍之前，具有明显的战略前置性。通过美元债置换即将到期的高成本债务，绿城不仅降低了短期流动性压力，也为后续投资活动预留了财务空间。在行业信用分层加剧的背景下，能够持续获得境外资本市场认可的内房企业已属少数，绿城此举凸显其在投资者心中的信用资质仍具韧性。

结合此次成都拿地行为可见，绿城并未因行业调整而全面收缩投资，而是采取“精准出击”策略——聚焦核心城市、优质板块、可控规模的地块，同时以债务结构优化保障现金流安全。这种“稳杠杆+精选资产”的组合，使其在竞争中既能保持品牌存在感，又避免过度扩张风险。

成都土地市场：局部热度难掩整体审慎

从更宏观视角看，成都作为西部核心城市，近年来一直是全国房企重点布局的一线外首选地之一。2026年上半年，尽管全国土地出让金同比承压，但成都凭借人口流入、产业升级和政策支持，土地市场相对活跃。尤其在主城五城区，优质宅地仍能吸引多家房企围猎。

然而，整体市场情绪依然审慎。多数房企在拿地时严格遵循“利润优先”原则，对地价敏感度显著提升。在此背景下，绿城敢于以超12%的溢价率竞得地块，一方面反映其对项目未来售价与去化速度的信心，另一方面也与其产品溢价能力密切相关。历史项目显示，绿城在成都的住宅项目普遍具备10%-15%的品牌溢价空间，这为其在土地端承担更高成本提供了支撑。

此外，地方政府在供地节奏与条件设置上也趋于务实。本次崔家店地块未设置严苛的配建或自持要求，仅规定常规开发周期与品质标准，降低了开发不确定性。这种“轻约束、重效率”的出让模式，有助于吸引真正具备产品力与运营能力的开发商参与，而非单纯依赖资金优势的投机者。

后续影响：产品兑现决定溢价合理性

绿城此次高溢价拿地能否转化为实际利润，关键在于未来项目的定价与去化表现。按成交楼面价约17000元/平方米测算，叠加建安、税费及合理利润后，项目未来入市均价预计需达到2.8万-3万元/平方米方能实现15%左右的净利润率。这一价格区间在当前成都主城改善市场中具备可行性，但需面对来自华润、万科、龙湖等同样深耕成都的头部房企的竞争。

反之，若市场情绪进一步转冷或同类供应集中放量，则高溢价可能压缩利润空间，甚至影响现金流回正周期。

总体而言，绿城此次在成都的拿地行为，既是一次基于区域价值判断的战略押注，也是其财务能力与产品信心的综合体现。在行业深度调整期，此类“有选择的进取”或将成为优质房企维持市场份额与品牌声量的关键路径。而对于观察中国房地产市场复苏节奏的投资者而言，成都这类强二线城市的土地热度变化，将继续提供重要的先行指标。