美国成屋销售创半年新高，高利率下复苏信号明确？

美国5月成屋销售年化总数录得417万户，显著高于市场预期的407万户和4月修正后的402万户。这一数据由全美房地产经纪人协会（NAR）于2026年6月9日正式发布，标志着成屋销售连续第二个月回升，并创下自2025年12月以来的最高水平。尽管抵押贷款利率仍处高位、住房库存依然紧张，但购房活动的回暖释放出房地产市场韧性增强的信号。

成屋销售超预期：需求端出现积极变化

根据NAR公布的数据，5月成屋销售经季节性调整后的年化总数为417万户，环比增长3.2%，同比亦上升3.2%。这一表现不仅超出路透调查中经济学家的普遍预期，也延续了4月的反弹趋势——4月数据从最初公布的402万户进一步确认为稳健起点。分区域看，美国东北部、南部和中西部的销售均录得增长，仅西部地区持平，显示全国范围内购房意愿正在扩散。

值得注意的是，首次购房者在5月交易中的占比升至35%，较一年前的30%明显提升。尽管距离业内认为支撑市场健康发展的40%门槛仍有差距，但这一改善表明更多年轻家庭或新进入者正克服高利率障碍入市。NAR首席经济学家Lawrence Yun评价称：“更多美国人在行动，成屋销售升至去年12月以来的最高水平，这对房地产市场来说是个好消息。”

价格与库存：温和上涨但供应仍紧

尽管销售活跃度回升，住房可负担性压力并未完全缓解。5月成屋销售价格中位数为42.93万美元，同比微涨1.3%，涨幅远低于过去几年的双位数增长，反映出高利率对房价上行的抑制作用。与此同时，通胀增速仍快于工资增长，限制了部分潜在买家的支付能力。

库存方面，5月底待售成屋数量为155万户，环比增加3.3%，符合季节性规律。然而，这一水平仅比上年同期增长0.6%，仍显著低于疫情前的正常库存规模。按当前销售速度计算，消化全部库存需要4.5个月，略低于去年同期的4.6个月，但仍处于“供不应求”的区间（通常认为6个月为供需平衡点）。此外，挂牌房产的中位数在市时间从一年前的27天延长至29天，显示卖家议价能力有所减弱，市场正从卖方主导逐步转向买方更有选择权的状态。

可负担性指数改善，但结构性挑战犹存

NAR发布的住房可负担性指数在5月升至105.6，高于上年同期的97.5。该指数综合考虑了房价、抵押贷款利率和家庭收入，数值越高代表典型家庭购房负担越轻。指数回升主要得益于近期薪资增长略有加速以及部分区域房价趋稳，但整体改善幅度有限。

真正制约市场全面复苏的核心因素仍是抵押贷款利率。尽管美联储在2025年下半年暂停加息并释放政策转向信号，但截至2026年5月，30年期固定房贷利率仍维持在6%以上，远高于2020–2021年的历史低位。许多房主因持有低利率贷款而不愿出售现有住房，导致“锁定效应”持续压制新增挂牌量，进而限制交易流动性。

市场前景：温和复苏可期，但难现强劲反弹

综合来看，5月成屋销售数据传递出积极信号：在高利率环境下，美国住房市场并未陷入停滞，反而展现出一定的适应性和内生动力。首次购房者比例上升、库存小幅增加、价格涨幅放缓，均指向一个更趋理性的市场生态。

然而，要实现持续、广泛的复苏，仍需更多条件配合。首先，抵押贷款利率需进一步回落，才能释放被压抑的需求；其次，新房建设需加快步伐以补充长期短缺的供应；最后，劳动力市场和实际收入增长必须跟上生活成本，否则可负担性瓶颈将持续存在。

目前，市场普遍预期美联储将在2026年下半年启动降息周期，若货币政策转向如期落地，房贷利率有望在年底前温和下行，从而为秋季购房季提供支撑。但考虑到库存基数偏低和建筑成本高企，全年成屋销售总量可能仅实现小幅增长，难以回到疫情前500万–600万户的年化水平。

总体而言，5月数据印证了美国房地产市场正处于“缓慢修复”阶段——既非繁荣，也非衰退，而是在高利率新常态下寻找新的平衡点。对于投资者而言，住宅地产相关板块（如房屋建筑商、抵押贷款服务商、家居零售）的估值已部分反映悲观预期，若后续销售数据持续超预期，可能存在阶段性机会，但需警惕利率路径反复带来的波动风险。