禹洲集团5月销售4.7亿，以房抵债占比升至9.6%：现金流承压下的生存策略

禹洲集团于2026年6月10日发布公告，披露其2026年5月实现合约销售金额4.7亿元人民币，对应销售面积为36,722平方米，平均销售价格为每平方米12,852元。其中，以房抵工程款的销售部分贡献了0.28亿元，涉及面积4,069平方米，均价为每平方米6,800元。从累计数据看，该公司2026年前五个月合计实现合约销售金额23.01亿元，销售面积达17.64万平方米，整体均价为每平方米13,057元；以房抵工程款部分累计销售金额为2.2亿元，面积23,784平方米，均价9,223元。

销售节奏与结构特征：以房抵债占比持续显现

从单月表现来看，禹洲集团5月销售金额较此前披露的2025年11月（5.81亿元）有所回落，但高于2025年9月的3.61亿元水平。但从前五个月累计23.01亿元推算，5月销售约占总销售额的20.4%，显示其销售节奏在上半年末略有回升。

值得注意的是，以房抵工程款的销售模式在禹洲集团的经营策略中占据一定比重。2026年5月该类销售占当月总额的约6%（0.28亿元/4.7亿元），而前五个月累计占比则高达9.6%（2.2亿元/23.01亿元）。这一比例反映出公司在现金流压力下，正通过非现金方式缓解对承包商和供应商的付款义务。此类交易通常以低于市场价的水平达成，5月以房抵债均价仅为6,800元/平方米，显著低于整体均价12,852元，价差接近47%。这种结构性差异不仅拉低了整体销售均价，也揭示出项目去化过程中对特定交易对象的定向让利。

行业环境下的个体表现：弱复苏中的生存策略

截至2026年中，中国房地产市场仍处于深度调整后的弱复苏阶段。尽管政策端持续释放宽松信号，包括降低首付比例、优化限购措施及推动“保交楼”专项借款落地，但购房者信心修复缓慢，市场成交整体偏弱。在此背景下，民营房企普遍面临销售回款承压、融资渠道受限的双重挑战。

禹洲集团作为曾位列行业百强的中型房企，近年来已明显收缩投资规模，聚焦存量项目去化。其2026年前五月累计销售23亿元的体量，在当前行业格局中属于中小规模阵营。参考历史数据，该公司在2021年全年合约销售额曾超过千亿元，如今月均不足5亿元的水平，凸显其业务规模的大幅收缩。这种收缩既是主动战略调整的结果，也是融资环境收紧与信用风险上升下的被动应对。

在销售均价方面，禹洲集团前五月13,057元/平方米的整体水平，大致处于二三线城市主流价格带。考虑到其项目布局主要集中于长三角、海西及华中区域，该均价反映其主力项目位于非核心城区或库存周期较长的板块。而以房抵债部分近9,200元/平方米的均价，则进一步说明此类资产多为去化难度较高的尾盘或位置偏远的单位。

现金流逻辑优先于规模扩张

当前环境下，对于禹洲集团这类已退出高周转模式的房企而言，销售的核心目标已从“冲规模”转向“保交付、稳债务”。以房抵工程款的常态化操作，本质上是一种非货币性债务重组手段，有助于减少现金流出、维持供应链稳定，并避免因拖欠工程款引发的法律纠纷或项目停工。

然而，这种策略也存在隐忧。一方面，低价处置资产可能侵蚀账面利润，并影响未来可售货值的质量；另一方面，若以房抵债比例持续攀升，可能向市场传递流动性紧张的负面信号，进一步削弱购房者和合作方的信心。因此，观察后续月份该类销售占比的变化，将成为判断公司财务健康度的重要窗口。

其资源将集中于现有项目的竣工交付与尾盘清理，以兑现对购房者和债权人的承诺。这种“守成式”运营虽难以带来增长亮点，但在当前信用分层加剧的市场中，却是维持企业存续的务实选择。

展望：交付能力成关键试金石

进入2026年下半年，房地产政策有望继续加码，尤其在“白名单”项目融资支持和现房销售试点方面可能取得进展。但对于禹洲集团而言，外部环境的边际改善尚不足以扭转其基本面。真正的考验在于能否按期完成已售项目的交付——这不仅关系到企业声誉，更直接影响其能否获得银行和地方政府的进一步支持。

从销售数据看，公司目前维持着基本的去化能力，月均4-5亿元的回款虽不足以支撑扩张，但若辅以有效的成本控制和债务管理，或可支撑其平稳过渡至行业新平衡点。投资者应重点关注其后续月度销售的稳定性、以房抵债比例是否失控，以及是否有新增实质性融资动作。在行业整体尚未走出谷底的背景下，禹洲集团的路径代表了众多民营房企的现实选择：不求增长，但求生存；不拼规模，但保交付。

这一策略能否成功，最终将取决于其资产质量、债务结构与地方政府协调能力的综合作用。而5月4.7亿元的销售数字，正是这一艰难平衡中的一个微小但真实的注脚。