特朗普称“有权出售房利美房地美”，但真正决定权在谁手里？

2026年6月11日，唐纳德·特朗普就房利美（Fannie Mae）与房地美（Freddie Mac）发表公开表态，称“有权出售它”。这一简短声明迅速引发市场对美国住房金融体系核心机构未来走向的关注。尽管声明未说明具体出售主体、实施路径或时间表，但鉴于房利美与房地美自2008年金融危机以来一直处于联邦住房金融局（FHFA）的接管状态，任何关于其所有权变更的官方言论都可能预示政策方向的重大调整。

房利美与房地美的法律地位：仍在政府接管之下

房利美与房地美并非普通上市公司，而是由美国国会特许设立的政府支持企业（GSEs）。2008年9月，在次贷危机最严峻阶段，美国财政部与FHFA联合宣布将两家机构置于“托管”（conservatorship）状态，实质上由联邦政府接管其运营。自此之后，二者虽继续作为独立法人存在，并维持日常业务运转，但所有重大决策均需经FHFA批准，利润也持续上缴财政部。

截至2026年中，这一托管状态仍未解除。这意味着，即便特朗普声称“有权出售”，实际操作仍受制于现行法律框架。根据《住房与经济复苏法案》（HERA），FHFA作为托管人拥有对房利美与房地美资产和业务的广泛控制权，而总统本人并无直接处置这两家机构的法定权力。出售此类系统重要性金融机构，通常需要国会立法授权、监管机构协调以及复杂的财务重组安排。

值得注意的是，特朗普在2017至2021年任期内曾多次表达推动房利美与房地美私有化的意愿，但最终未能实现制度性突破。当前其再次提出“出售”主张，正值美国住房市场面临高利率环境与可负担性挑战之际，政策意图可能更多指向释放政府资产负债表压力，或为新一轮住房金融改革铺路。

私有化进程停滞，但创新产品悄然推进

尽管高层政治人物频繁提及私有化，房利美与房地美的实际退出托管进程在过去数年进展缓慢。FHFA历任局长虽在不同阶段提出过改革路线图，包括资本金要求设定、风险分担机制调整等，但始终未启动全面私有化程序。截至2026年，两家机构仍未恢复向股东分红，也未重启IPO或股权出售计划。

然而，在传统路径之外，市场正通过产品创新间接拓展房利美担保体系的边界。2026年6月4日，Better Home & Finance Holding Company宣布与Coinbase合作，推出符合房利美承保标准的比特币抵押贷款产品。该项目已成功发放首笔以比特币作为抵押品的住房贷款，目标客户为缺乏传统首付资金但持有加密资产的借款人。初期支持比特币与USDC稳定币作为抵押物，计划在夏季面向全美合格借款人推广。

这一进展虽不涉及房利美自身股权变动，却凸显其担保标准正被用于支持新型金融结构。房利美并未直接接受加密资产，而是通过传统贷款结构——由合作机构评估并管理抵押品风险——间接纳入数字资产生态。此举反映出，在所有权改革停滞的同时，房利美作为美国住房金融基础设施的核心节点，其规则体系正被私营部门灵活调用，以适应新兴资产类别和借贷需求。

政策信号 vs. 法律现实：出售权归属谁？

特朗普称“有权出售它”的表述，在法律层面存在明显模糊性。从宪法和行政法角度看，美国总统并不直接拥有处置联邦托管企业的权力。房利美与房地美的资产目前名义上仍属私人股东所有，但实际控制权在FHFA手中。任何出售行为若涉及政府退出托管，必须满足以下条件：一是FHFA认定机构已具备安全稳健运营能力；二是财政部完成财务清算或达成退出协议；三是国会可能需修订相关法律以明确私有化后的监管架构。

例如，特朗普政府时期财政部曾发布报告建议结束托管并推动私有化，但该建议从未转化为立法行动。当前声明若无后续行政命令、预算文件或FHFA政策调整相配合，更可能是一种政治表态，旨在重申对减少政府干预住房市场的立场。

此外，考虑到2026年为美国大选年，此类言论也可能具有竞选语境下的象征意义。然而，投资者需警惕将政治口号等同于可执行政策。房利美与房地美合计担保或持有约5万亿美元住房抵押贷款，占美国住房市场近半份额，其任何结构性变动都将牵动全球固定收益市场神经。

市场影响：短期情绪扰动，长期取决于监管路径

更重要的是，投资者深知，真正的转折点不在于谁“声称有权”，而在于FHFA是否启动退出托管程序、财政部是否同意债务重组、以及国会是否提供法律基础。

从投资视角看，房利美与房地美的优先股和普通股长期处于“政策期权”状态——其价值高度依赖于私有化前景。若未来数月出现实质性政策文件或监管行动，相关证券可能出现重估。但截至目前，所有迹象表明，系统性改革仍处于讨论阶段。

与此同时，Better与Coinbase的合作案例揭示了另一条路径：即使所有权不变，房利美担保资格本身已成为金融创新的“通行证”。只要产品符合其承保标准，私营机构即可利用这一信用背书开发新业务。这种“规则输出”模式可能比股权出售更快影响市场，也为数字资产融入传统金融体系提供了可行接口。

综上所述，特朗普关于“有权出售房利美房地美”的言论，更多反映政治意愿而非即时政策行动。在现行法律框架下，出售权限实际掌握在独立监管机构与立法部门手中。真正的变革信号应关注FHFA的官方指引、财政部的财务安排以及国会的立法动向。而在制度变革迟滞的背景下，市场正通过产品层面的创新，悄然重塑住房金融的边界。