首程控股参投两大消费型商业REIT，国资平台转型新支点？
首程控股（00697.HK）于2026年6月18日公告，其全资附属公司首程基石旗下实体近期参与投资两项商业不动产投资信托基金（REITs）——国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金（简称“国泰海通砂之船商业REIT”）与中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金（简称“中信建投首农商业REIT”）。此举标志着该公司在不动产金融化路径上的进一步深化，也反映出中国商业地产资产证券化正从基础设施领域向消费型商业场景拓展的趋势。
首程控股布局消费型商业REIT，强化产融协同逻辑
根据公告内容，首程控股此次通过首程基石参与的两项REIT项目，分别聚焦于奥特莱斯零售业态与食品供应链相关的商业物业。尽管公告未披露具体投资金额与持股比例，但明确指出该等投资旨在“促进居民消费升级、推动金融与实体经济相融”，并强调其对“深化产融协同、促进经济高质量发展”的积极作用。
这一战略动向并非孤立事件。作为北京市国资委实际控制的企业，首程控股近年来持续推动从传统停车资产管理向城市空间运营与不动产金融平台转型。其核心子公司首程基石自设立以来，已多次参与城市更新、产业园区及物流仓储类资产的资本运作。此次切入以消费场景为核心的商业REIT，意味着其资产配置逻辑正从“重资产持有”向“轻重结合、现金流导向”的模式演进。
值得注意的是，两项REIT的命名结构均体现“券商+产业方+资产方”的三方合作架构：国泰海通作为基金管理人，联合砂之船集团（中国知名奥特莱斯运营商）；中信建投则携手首农食品集团（北京市属大型农业食品企业），底层资产预计涵盖其持有的食品流通或零售物业。这种结构既符合中国证监会对公募REITs“原始权益人需具备持续运营能力”的监管导向，也为产业资本提供了盘活存量资产的新通道。
商业REIT扩容提速，政策与市场双重驱动
中国公募REITs试点自2021年启动以来，初期集中于交通、能源、产业园区等基础设施领域。但自2024年起，监管层逐步释放支持消费基础设施纳入REITs试点的信号。2025年，国家发改委与证监会联合发文，明确将购物中心、社区商业、文旅及奥特莱斯等消费类商业物业纳入试点范围，前提是项目需位于人口净流入大城市、具备稳定租金收入且原始权益人承诺长期运营。
在此背景下，国泰海通砂之船商业REIT与中信建投首农商业REIT的推进具有标志性意义。砂之船在全国运营逾30个奥特莱斯项目，其部分核心门店年客流量超千万，具备较强的抗周期能力；而首农食品集团作为首都“菜篮子”工程主力，其持有的冷链物流中心、城市配送枢纽及社区生鲜网点亦构成新型消费基础设施。两类资产虽业态不同，但共同指向“民生保障+消费升级”的双重属性，契合当前稳增长政策对内需支撑的倚重。
从融资端看，此类REITs为开发商和产业集团提供了低成本退出渠道。以砂之船为例，其过去依赖高杠杆扩张，而REITs发行可实现资产出表、回笼资金用于新项目开发，同时保留运营管理权以获取持续管理费收入。对首程控股而言，作为财务投资人参与其中，既能分享优质商业资产的稳定分红，又可通过与头部产业方建立资本纽带，为其未来在城市更新项目中获取优先合作机会奠定基础。
资金来源与战略协同：周大福创建债券发行提供潜在弹药
尽管首程控股未在公告中说明本次REIT投资的资金来源，但回溯至2025年9月，其重要股东周大福创建（0659.HK）曾宣布拟发行22.18亿港元三年期可交换债券，其中约50%募集资金计划用于“投资具韧性、能产生现金流兼具增长潜力并与本集团业务板块相符的项目”。当时公告特别提及，初始交换标的为首程控股约10%的已发行股份。
考虑到周大福创建为首程控股的主要股东之一，且首程基石的投资方向高度契合上述资金用途描述，不排除本次REIT参投部分资金间接来源于该债券发行所筹措的资本。即便非直接注资，这一安排也反映出股东层面对首程控股向不动产金融平台转型的战略支持，并为其后续参与更多REIT或Pre-REIT项目提供了资金弹性。
更深层次看，首程控股的布局体现了地方国资平台在新发展格局下的角色演变。传统上，此类企业多承担城市基建投融资职能；如今，在财政承压与盘活存量资产的双重压力下，它们正转向“资本运营+产业服务”双轮驱动模式。通过REITs等工具，不仅可提升国有资产流动性，还能以市场化机制引入专业运营方，实现资产价值重估。
投资者关注点：估值逻辑、退出机制与政策风险
对于港股投资者而言，首程控股此次动作需置于其整体估值框架中考量。截至2026年中，该公司市值仍主要反映其停车资产组合的价值，而REIT相关收益尚未充分定价。若两项商业REIT顺利发行并实现稳定派息，有望带来新的估值锚点——即从“资产持有者”向“资产管理平台”切换，PE或NAV估值模型可能逐步让位于基于管理费收入与投资收益的DCF模型。
然而，风险亦不容忽视。首先，消费类商业REIT的租金稳定性受宏观经济与消费信心影响较大，若居民支出意愿持续疲软，底层资产出租率与租金水平可能承压。其次，中国公募REITs市场流动性仍有限，二级市场价格波动可能放大投资者情绪，进而影响新发项目的认购热度。最后，监管对原始权益人锁定期、关联交易及利益冲突的审查日趋严格，任何合规瑕疵都可能导致项目进度延迟。
总体而言，首程控股参投两项商业REIT，既是顺应政策导向的主动卡位，也是其自身商业模式升级的关键一步。在消费复苏节奏尚不稳固的宏观环境下，选择奥特莱斯与食品供应链这类具备刚需属性的商业场景，显示出审慎的风险偏好。未来若能持续输出优质资产包并建立标准化运营体系，该公司有望在中国不动产证券化浪潮中占据独特生态位。
