光大证券发布研报称，在2024至2025年美联储大幅降息背景下，美国房地产市场并未迎来复苏周期，仍呈现“供需两弱”状态。随着2026年美国中期选举临近，“特朗普房改”呼之欲出，该行推测大致会沿着降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径，涉及延长住房贷款最长年限、让房贷利率可转移，以及宣布国家紧急状态，释放联邦土地用于住房建设等思路。但考虑到大幅降息难以有效传导至房贷利率，政策端亦受立法、司法等约束，叠加关税风险溢价和建设周期滞后，房地产供需结构或难以在短期逆转，基准判断是2026年美国房地产维持弱复苏状态。

光大证券主要观点如下：

为什么我们认为特朗普房改将难以提振美国房地产？

在2024至2025年美联储大幅降息背景下，由于房贷利率降幅有限，美国房地产市场并未迎来复苏周期，仍呈现“供需两弱”状态。展望看，随着2026年美国中期选举临近，“特朗普房改”呼之欲出，该行推测大致会沿着降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径，但考虑到大幅降息难以有效传导至房贷利率，政策端亦受立法、司法等约束，叠加关税风险溢价和建设周期滞后，房地产供需结构或难以在短期逆转，基准判断是2026年美国房地产维持弱复苏状态。若想要美国地产周期出现明显复苏，该行测算5%左右的房贷利率或是美国地产周期的启动指标，若房贷利率降至合意区间，对应的10年期美债利率或在3.2%-3.3%左右。

在2024至2025年美联储大幅降息背景下，美国房地产市场并未迎来复苏周期，仍呈现“供需两弱”状态。

需求端方面，受高房价、高房贷利率及可负担性危机影响，居民购房和按揭需求持续走低，2025年新房和成屋销售量低于2024年水平。供给端方面，成屋市场因“锁仓效应”库存偏紧，新房供给受建材关税税率上涨与利率波动影响而回落，美国房价在供给紧张支撑下延续高位。

为何美联储降息以来，美国房地产市场依然疲弱？

核心原因在于房贷利率降幅有限。尽管美联储连续降息，但关税政策下的“再通胀”和美国债务危机下的“去美元化”两个叙事依然在长期推高期限溢价，房贷利率维持6%以上的高位，明显高于存量抵押贷款利率均值4.3%左右的水平，在“锁仓效应”下美国成屋供给不足，新屋供给在关税扰动下趋弱，共同导致了美国房屋供应短缺。同时，由于供给端长期偏紧，房价延续上涨趋势，形成“供给紧张→房价上涨→需求进一步恶化”的循环。

2026年“特朗普房改”呼之欲出，美国房地产能否迎来复苏周期？

随着2026年美国中期选举临近，“特朗普房改”呼之欲出，该行推测大致会沿着降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径，涉及延长住房贷款最长年限、让房贷利率可转移，以及宣布国家紧急状态，释放联邦土地用于住房建设等思路。但考虑到大幅降息难以有效传导至房贷利率，政策端亦受立法、司法等约束，叠加关税风险溢价和建设周期滞后，房地产供需结构或难以在短期逆转，基准判断是2026年美国房地产维持弱复苏状态。

如何构建观测美国房地产周期的前瞻指标？

展望2026年，尽管基准情况是美国地产弱修复，但构建前瞻变量对研究美国地产周期仍有重要作用。通过观察美国现有房贷利率与存量房贷利率之间的利差，可以较好把握美国地产周期的拐点。历史数据显示，当利差回落至90-100bp区间，也即5%左右的房贷利率或是美国地产周期的启动指标，若房贷利率降至合意区间，对应的10年期美债利率或在3.2%-3.3%左右。

风险提示：全球大宗商品价格出现波动，美国经济超预期衰退。