香港住宅成交量骤降26%，楼价逆势涨12.5%，流动性能否转化为真实需求？

高盛在2026年9月23日发布的研报中指出，香港住宅市场近两三个月成交量明显回落，从上半年同比大增42%转为7月至8月同比下滑26%，但楼价却展现出意外韧性——年初至今已累计上涨约12.5%。尽管市场担忧美国利率持续走高可能压制楼市，高盛仍维持全年楼价上涨15%的预测，并强调本地银行体系流动性充裕，存款结余同比增长约10%。这一判断背后，其实藏着一个关键矛盾：成交萎缩本该拖累价格，但楼价却逆势坚挺，这究竟是短期支撑还是结构性转变？

成交量为何掉头向下？

住宅成交量从上半年的火热转向下半年的冷却，节奏切换相当陡峭。高盛数据显示，7月至8月同比跌幅达26%，与上半年42%的增幅形成鲜明对比。这种急刹车很可能与按揭成本上升有关——香港虽实行联系汇率制度，但本地银行同业拆息（HIBOR）受美联储政策外溢影响显著。随着美国终端利率预期反复上修，本地借贷成本抬升，首次置业者和换楼买家的入市意愿自然被抑制。不过值得注意的是，成交量虽跌，却未出现恐慌性抛售，说明卖家并未急于降价套现，这为价格提供了缓冲垫。

楼价韧性的真正来源是什么？

年初至今12.5%的涨幅，在成交低迷背景下显得格外突出。高盛将其归因于“流动性充裕”，具体体现为银行存款结余同比增长约10%。这意味着居民部门资产负债表依然健康，部分资金仍在寻找资产出口。此外，豪宅市场和核心地段物业的抗跌性较强，可能拉高了整体指数表现。而写字楼市场的边际改善也间接支撑了信心——金钟、港岛东等非核心区租金开始企稳回升，显示企业扩张意愿有所恢复，进而带动相关人群的住房需求预期。

零售租金为何还在拖后腿？

尽管整体地产情绪回暖，零售物业却明显掉队。高盛提到，零售租金自6月起回稳，但年初至今仍下跌1.5%，远低于其全年上涨3%的预测。这反映出消费复苏的结构性问题：游客回流虽带动尖沙咀、铜锣湾等旅游热点，但社区型商场和非核心商圈人流仍未恢复至疫情前水平。加上电商渗透率持续提升，实体零售承压，业主议价能力受限，租金反弹缺乏广泛基础。

增长要穿过交付，才算真正兑现

高盛维持15%楼价涨幅预测，本质上是对“低成交+高价格”组合能否持续的押注。但这一判断能否成立，取决于两个关键条件：一是美国利率是否真如市场预期在年底前见顶回落，缓解本地按揭压力；二是银行体系的流动性是否能有效转化为实际购买力，而非继续沉淀在存款账户。若四季度成交量无法企稳回升，仅靠存量博弈支撑的价格可能面临修正风险。

接下来可关注两个信号：一是香港金融管理局公布的季度存款及按揭贷款数据，若存款增速放缓或按揭申请量连续两月回升，将验证流动性转化进展；二是大型发展商如恒基地产、新鸿基地产在国庆黄金周及年底推盘的去化率，这直接反映真实需求强度。