10亿人次、212座商场、1个“首次”：重新读懂新城控股
2026年是房地产行业十五五的开局之年，扩大内需和消费基础设施建设被置于更突出的位置。在总量调整的背景下，房企的分化正在加速，商业运营能力开始成为区分企业质量的核心变量。
8月26日新城控股公布了2026年中期业绩。上半年实现营业收入176.44亿元，归母净利润8.49亿元，扣非归母净利润8.86亿元，商业运营收入71.12亿元，同比增长2.42%，经营活动现金净流入8.24亿元。合同销售金额63.57亿元。
此次财报，商业收入首次在半年度维度上超越开发业务，这是新城控股在行业调整通道里完成的一次结构性切换。
01
轻装前行，商业版图扩容提效
商业板块是这份半年报最核心的变化。
截至二季度末，公司在全国147座城市布局212座吾悦广场，开业181座，整体出租率98%的高位，且连续多年维持在95%以上，远超行业平均水平。
上半年肥城、永川、台州湾三座项目陆续开业，商业网络的覆盖密度和下沉深度进一步增加。商业运营的销售、客流、会员消费等关键指标均实现同比提升，吾悦广场客流总量达10.33亿人次，同比增长8.74%；总销售额520亿元；会员人数6072万人，较2025年末增长10.46%。
更值得关注的是利润端，物业出租及管理毛利率保持在71%的高位，商管毛利占公司总体毛利的比重进一步增长至79.90%，较去年同期提升2.84个百分点，推动公司整体毛利水平逆势改善。商业持续性经营收入已大幅超过当期利息支出，以商业运营总收入计算的利息覆盖率保持在较高水平，公司偿债的资金来源结构发生了实质性变化。
开发业务方面，公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略，积极把握市场窗口，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。
上半年累计完成超1万套住宅物业交付，回款效率维持在可控区间。公司自成立以来在境内外债券市场保持零违约记录，二季度合计偿还境内外公开市场债券20.14亿元。
经营性现金流净流入8.24亿元，同比增长188.42%，连续多年为正。截至6月末，有息负债余额519.41亿元，净负债率维持在合理水平。
当行业经历深度调整，信用本身成了最稀缺的资产，新城是少数仍然保有这个资产的企业之一。此前标普将公司评级展望调升至“稳定”，反映了国际机构对其信用状况的认可。
代建业务是另一个需要长期跟踪的线条。
据中指研究院数据，2026年上半年新城建管新签代建项目面积553万平方米，在代建企业新签规模排行榜中位列第12位。公司已将建管业务提升至事业部级战略，目前累计管理项目179个，累计管理商业综合体项目77个，累计总管理建面超3200万平方米。
建管业务输出的是商业运营能力、品牌资源和商户体系，是商业运营能力的自然延伸。从行业发展趋势来看，未来的竞争不再是谁的土储多，而是谁的管理能力强，建管业务正在为公司打开除传统开发之外的增量空间。
02
多渠道融资协同发力，估值锚从开发转向运营
融资端的突破是公司经营成绩单另一个值得拆解的方向。
今年新城在融资方向完成了三件事。
2月母公司新城发展发行3.55亿美元优先担保票据，这是民营房企在境外融资冰封期里少见的动作。6月完成全国首单消费类机构间REITs扩募，规模21.46亿元，新纳入天津津南和南通如皋两座吾悦广场。7月发行7.5亿元中期票据，票面利率2.8%，认购倍数2.45倍，中诚信给予双AAA评级，中债增全额担保。
这三件事放在一起传递了几个层面的信息。
在当前融资整体收紧的背景下，新城仍能在境外、境内、资产证券化三个方向同时推进，说明其信用资质在民营房企中确实处于头部位置。2.8%的票面利率和2.45倍的认购倍数说明市场对其信用风险已有相对充分的定价。连续第四年获得民企债券融资支持工具(“第二支箭”)的政策支持，政策层面对其信用的背书具有连续性。
机构间REITs扩募的意义尤为值得关注。21.46亿元的融资规模之外，更重要的是商业资产的退出通道被打通了。机构间REITs扩募意味着新城可以把成熟的吾悦广场打包进入资产池，通过证券化方式回收资金，再用这些资金去拓展新项目或优化债务结构。
这实际上是把商业地产从重资产持有转变为可循环的资管生意。公司已将吾悦广场从融资抵押物升级为资管产品，商业地产投融建管退的全链条初步成型。如果后续公募REITs能够落地，这个闭环会更加完整，届时市场对新城商业资产的价值评估可能从按账面净资产打折转变为按运营现金流定价。
眼下，公司的估值逻辑正在经历切换。传统开发商的估值逻辑是NAV折价，商业运营商的估值逻辑是现金流折现。两种逻辑的切换需要一个过程，而商业收入占比的持续提升正在加速这一进程。中信证券近期研报维持公司“买入”评级和21.82元的目标价，认为公司业务结构转型迎来重要节点，商管业务营收占比持续走高，传统开发业务存量去化有序推进，资产结构持续优化，盈利能力改善。并看好看好公司商管业务的长期表现。
03
结语
2026年上半年新城控股的经营业绩呈现结构切换持续深化的特征。商业收入首次超越开发业务标志着转型的关键节点已经出现，商业板块对利润和现金流的支撑作用进一步提升。资管通道的打通和融资端的多点突破提供了区别于多数房企的信用基础。
商业收入增速在消费市场整体承压的环境下仍保持正向增长，资管闭环从机构间REITs起步并有望延伸至公募REITs，开发业务的库存去化保持平稳过渡。公司凭借商业资产规模、运营经验和信用积累等优势，正在走出一条区别于传统开发商的转型路径。
